Ø ¿QUÉ DEBE SABER EL COMPRADOR CUANDO ADQUIERE UNA VIVIENDA NUEVA?
Cuando el comprador quiere comprar una vivienda a un empresario promotor, debe tener en cuenta que este último,
está sujeto a unas obligaciones de información y publicidad. Toda oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta de viviendas tiene
que ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda. En todo caso, deberá expresarse si se trata de una vivienda
en construcción o si la edificación se ha concluido.
Las condiciones que se ofrecen al comprador por medio de la publicidad, son exigibles al vendedor, a pesar de
que después no figuren en el contrato celebrado. Se trata de condiciones relacionadas con los datos de la vivienda o características de la
construcción, la ubicación, servicios e instalaciones de la vivienda y condiciones de adquisición y pago de la misma.
El promotor debe tener a disposición del público una serie de datos y documentos. Los datos informativos se refieren a:
- - Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de la inscripción en el registro mercantil de la empresa.
- - Propiedad del solar o suelo y su situación urbanística.
- - Licencia de obras.
- - Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la propia vivienda. Descripción y trazado de todas las instalaciones,
como la electricidad, el agua, garantías de las mismas y medidas de seguridad contra incendios del inmueble
- - Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil o real aprovechable, (suelen ser un 85 o 90 % de la superficie construida),
y descripción general del edificio en el que se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios.
- - Materiales empleados en la construcción de las viviendas, detallados en una memoria de calidades. El comprador debe pedir a la empresa
constructora que le firme o selle la memoria de calidades y que ésta sea lo más detallada posible.
- - Instrucciones sobre el uso y conservación de aquellas instalaciones que exigen algún tipo de conocimiento especial, así como sobre la
evacuación (salida) de la vivienda en caso de emergencia.
- - Datos de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda no está inscrita tiene que indicarse.
- - Precio total de la vivienda, de los servicios accesorios con los que cuenta y la forma de pago.
- - Fecha prevista de entrega.
Además de facilitar esta información tienen que poner a disposición del público los documentos que se
relacionan en el epígrafe siguiente.
Ø¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBE EXIGIR EL COMPRADOR A LA PROMOTORA?
El promotor está obligado a facilitar a los compradores de una vivienda los siguientes documentos:
- Copias de las autorizaciones y licencias legalmente exigidas para la construcción y ocupación de las viviendas, como licencias de obra, de edificación,
Cédula Urbanística y Licencia de Primera Ocupación y la cédula de habitabilidad.
Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para
reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales
de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.
No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del
Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.
- - Estatutos de la comunidad de propietarios, (si ya se han aprobado por la promotora), así como información de los contratos de servicios y suministros
de la comunidad, siempre que la comunidad esté en funcionamiento. También tiene que aportar un extracto de las cuentas de la vivienda, acreditando que
la comunidad no tiene deudas anormales y señalar cuál es el importe de las cuotas mensuales.
- - Documentación informativa sobre la forma de pago de todos los impuestos que graven la propiedad, como el Impuesto de Bienes Inmuebles. (I.B.I.)
- - Documentación informativa sobre la forma en que está previsto documentar el contrato, ( con las condiciones generales y especiales) haciendo constar
por escrito, expresa y claramente: Que el consumidor (comprador), no tiene que soportar los gastos previos, que corresponden al vendedor; que el
comprador tiene derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública; y el derecho del comprador a elegir el Notario.
- - Si la vivienda no está totalmente edificada, se tiene que hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se
encuentra la edificación.
Es conveniente que el comprador recoja todos los escritos de publicidad para guardarlos con el resto de la documentación de la vivienda, con
el fin de poder exigir y probar, en su caso, sus derechos.
Ø¿QUÉ REQUISITOS BÁSICOS DEBE REUNIR LA EDIFICACIÓN?. CÓDIGO TÉCNICO DE LA
EDIFICACIÓN (PROYECTO). LIBRO DEL EDIFICIO. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS.
Cuando se realiza la construcción de edificios, deben de respetarse unas exigencias técnicas y administrativas, con el fin
de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente y dichos edificios deberán proyectarse,
construirse, mantenerse y conservarse de la forma que respeten los requisitos básicos siguientes:
- a) Relativos a la funcionalidad
- 1.- Disposición y dimensiones de los espacios del edificio y de las diferentes.
- 2.- instalaciones.Accesibilidad, de tal forma que permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas, el acceso y la circulación
por el edificio.
- 3.- Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con las normas correspondientes.
- 4.- Acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de envíos.
- b) Relativos a la seguridad:
- 1.- Seguridad estructural, de forma que no se produzcan daños que tengan su origen en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros,
etcétera y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- 2.- Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la
extensión del incendio y permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
- 3.- Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
- c) Relativos a la habitabilidad:
- 1.- Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se reúnan las condiciones de salubridad (condiciones de higiene) y
estanqueidad (acondicionamiento térmico y acústico) en el interior del edificio y no deteriore el medio ambiente, garantizando una adecuada
gestión de residuos.
- 2.- Protección contra el ruido, de tal forma que no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar sus actividades.
- 3.- Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la utilización del
edificio.
- 4.- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio.
Tales requisitos básicos que deben cumplir los edificios, se desarrollarán en un CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN, que
será el conjunto de normas que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permitan que se
cumplan los anteriores requisitos. El Código Técnico de la Edificación, fijará por tanto, los requisitos mínimos, en cuanto a condiciones,
acústicas, térmicas, estructurales, etcétera, tanto de los materiales como de las instalaciones que deberán tener los edificios.
Actualmente existe un Proyecto de Código Técnico de la Edificación, es decir, que todavía no se ha aprobado el
texto definitivo que será de aplicación, pero una vez aprobado, se podrá completar con las exigencias normativas que dicten las Administraciones
competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.
Con el Código Técnico de la Edificación, se trata de fomentar la calidad de la edificación y las obligaciones
de los distintos agentes (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera) que se encargan de desarrollar las
actividades del proceso de la edificación, para poder fijar las responsabilidades y las garantías que protejan al usuario y para dar cumplimento
al derecho de una vivienda digna y adecuada.
LIBRO DEL EDIFICIO: Está formado por la siguiente documentación:
- Proyecto de la obra, con las modificaciones debidamente aprobadas.
- Acta de recepción de la obra, firmada por el promotor y el constructor y en la que se hará constar:
- Partes intervinientes.
- Fecha del certificado final de la totalidad de la obra.
- Coste final de la obra.
- Declaración de recepción de la obra y plazo en que han de quedar subsanados (corregidos) los defectos observados.
- Garantías que se exijan, en su caso, al constructor para asegurar sus responsabilidades.
- Relación identificando a todos los agentes que han intervenido en la edificación (promotor, proyectista,
constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera).
- Relación de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
Un ejemplar del Libro del Edificio, será entregado a los compradores. En caso de una Comunidad
de Propietarios se entregará al Presidente de la misma, debiendo estar a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS: Los propietarios están obligados a:
- Conservar en buen estadola edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.
Los usuarios del edificio, sean o no propietarios, están obligados a la utilización adecuada de los
edificios o de parte de los mismos según sus instrucciones de uso y mantenimiento, que se incluyen en la documentación de la obra ejecutada.
Ø¿QUÉ MEDIDAS MíNIMAS DEBEN EXISTIR EN CUANTO A LA ACCESIBILIDAD EN LOS EDIFICIOS
PARA PERSONAS CON MOVILIDAD REDUCIDA Y ESPECIALMENTE PARA LOS QUE UTILIZAN SILLA DE RUEDAS?
En la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se contempla legalmente las actuaciones que se deben tener en cuenta a la hora de planear, gestionar y
ejecutar en temas de urbanismo, edificación, etcétera, tanto de nueva construcción como de rehabilitación, para el supuesto de accesibilidad y eliminación de
barreras arquitectónicas.
En este caso, los edificios que estén destinados al uso de vivienda, deben tener, al menos un itinerario peatonal accesible, que una el edificio con la vía
pública y también con las instalaciones o servicios anexos de uso comunitario.
En aquellos edificios en los que es obligatorio instalar un ascensor, además de lo mencionado, debe existir un itinerario accesible que comunique las
dependencias del edificio y las viviendas con las zonas comunes.
Para que un itinerario sea accesible deben cumplirse determinados requisitos, entre otros:
- No haber ninguna escalera ni escalón aislado.
- Tener una anchura mínima de 1,00 m. y una altura libre de obstáculos en todo el recorrido de 2,10 m.
- En cada planta del itinerario accesible de un edificio debe haber un espacio libre de giro donde se pueda inscribir un círculo de 1,50 m. de diámetro.
- Puertas como mínimo una anchura de hueco de 0,80 m. y una altura mínima de 2 m.
- La cabina de ascensor como mínimo unas dimensiones de 1,40 m. de fondo y 1,10 m. de ancho.
- Etc.
Los propietarios, arrendatarios (inquilinos) y usuarios en general de viviendas que están habitadas por personas
con movilidad reducida, pueden adaptarlas y exigir que se tenga dicha accesibilidad, sin perjuicio de que tengan que asumir costes económicos de las obras
necesarias, de acuerdo con la normativa que corresponda
Ø¿QUÉ INFRAESTRUCTURAS COMUNES DE TELECOMUNICACIONES DEBEN EXISTIR EN EL
INTERIOR DE LOS EDIFICIOS? (PROYECTO VISADO DE TELECOMUNICACIONES, ETC).
Existen normas técnicas de telecomunicaciones relativas a la infraestructura común (ICT) en los edificios,
para poder tener acceso el propietario de una vivienda a los servicios de telecomunicación,
especificaciones técnicas que deben incluir la normativa de la edificación que regule
la infraestructura de obra civil en el interior de los edificios, para garantizar
la capacidad suficiente que permita el acceso a los servicios de telecomunicación
y el paso de redes de los distintos servicios de operadores.
En este sentido, se debe
entender infraestructura común de telecomunicaciones para el acceso a los servicios
de telecomunicación, aquella que exista o se instale en los edificios, para cumplir
como mínimo las siguientes funciones:
-
a) Captar y adaptar
las señales de radiodifusión sonora y televisión terrenales y su distribución hasta
los diferentes puntos de conexión situados en las diferentes viviendas o locales
del edificio y la distribución de otros tipos de señales de radiodifusión sonora
y televisión satélite.
-
b) Proporcionar el
acceso al servicio de telefonía disponible al público y al servicio de telecomunicaciones
por cable.
Además, se debe entender
por infraestructura común de acceso a los servicios de telecomunicación, aquella
que aunque no cumpla inicialmente las funciones indicadas anteriormente, se adapte
para cumplirlas.
Por tanto, los copropietarios
de una vivienda en régimen de propiedad horizontal y, en su caso, los arrendatarios
(inquilinos), tienen derecho a que existan unas infraestructuras comunes de acceso
a los servicios de telecomunicación en los edificios y que dichas instalaciones
sean las determinadas legalmente y conectarse a ellas o adaptar las que existan.
Además, estas normas se
aplican a todos los edificios que tengan uso residencial o no, sean o no de nueva
construcción, que estén acogidos o deban someterse al régimen de propiedad horizontal
y aquellos edificios que en todo o parte, hayan sido o sean objeto de arrendamiento
(alquiler) por plazo superior a 1 año, salvo los que alberguen una sola vivienda.
Por tanto, es algo que afecta
a los constructores y promotores de vivienda, puesto que no se concederá autorización
para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio de los citados
anteriormente, si no se aporta junto con el correspondiente proyecto arquitectónico,
el proyecto que contiene la instalación de una infraestructura común propia.
El proyecto técnico,
que debe de estar coordinado con el proyecto de edificación, tiene que ser firmado
por técnico titulado en materia de telecomunicación y ser visado por el Colegio
profesional correspondiente, y se debe detallar todos los elementos que componen
la instalación, ubicación y dimensiones, mencionando las normas que cumplen. Además
un ejemplar deberá estar en poder del promotor.
Así mismo, la legislación establece los requisitos técnicos mínimos para:
- Captación, adaptación y distribución de señales de radiodifusión sonora y televisión, procedentes de emisiones terrenales y satélite.
- Acceso al servicio de telefonía disponible al público.
- Acceso al servicio de telecomunicaciones por cable.
- Especificaciones técnicas mínimas de las edificaciones en materia de telecomunicaciones.
El proyecto técnico, debe incluir al menos los siguientes documentos:
1.- Memoria, donde se describa
la descripción de la edificación, de los servicios de infraestructura, cálculos
de niveles, etcétera.
2.- Planos, dónde se indicarán
los esquemas de instalación, canalizaciones de telecomunicación del edificio, situación
y ordenación de los recintos de instalaciones, etcétera.
3.- Pliego de condiciones,
dónde se determina las calidades de los materiales y equipos y las condiciones de
montaje.
4.- Presupuesto, dónde se
señala el número de unidades y precio de la unidad de cada una de las partes, etcétera.
Por Orden del Ministerio
de Fomento, se puede aprobar un modelo-tipo del proyecto técnico que normalice los
documentos que lo componen. Un ejemplar de dicho proyecto técnico debe obrar en
poder de la propiedad, a cualquier efecto que proceda.
Los promotores o constructores,
para obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, solicitarán
de las Jefaturas Provinciales de Inspección de Telecomunicaciones la acreditación
del cumplimiento de estas obligaciones.
Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La
Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer
la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de
informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería
de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación
de inmuebles destinados a vivienda.
No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma
de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio
de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.
La comunidad de propietarios
o el propietario del edificio y el instalador, en su caso, deben tomar las medidas
necesarias para asegurar a aquellos que tengan las instalaciones individuales, la
normal utilización de estas durante la construcción de la nueva infraestructura
o la adaptación de la que exista.
Los gastos necesarios para
la instalación de las infraestructuras que hemos señalado, deberán estar incluidos
en el coste total de la construcción.
La comunidad de propietarios,
o en su caso, el propietario del inmueble, y el instalador responsable sobre la
infraestructura común de telecomunicaciones, está obligado a colaborar con la Administración
competente en materia de inspección, facilitando el acceso a las instalaciones y
a la información que sea requerida.
Ø¿CÓMO SE GARANTIZA AL COMPRADOR LA DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES ENTREGADAS
A CUENTA?. AVALES. SEGUROS.
Los promotores o "vendedores
profesionales", ya sean personas físicas o empresas, que promuevan la construcción
de viviendas y pretendan obtener de los compradores entregas de dinero antes de
iniciar la construcción o durante la misma, tienen que cumplir unas condiciones:
- Deben asegurar la devolución
al comprador de las cantidades entregadas, más los intereses legales del dinero
vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el caso de
que la construcción no se inicie o no se concluya en la fecha prevista. Para ello
deben contratar un seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.
- Proceder a la apertura
de una cuenta o depósito en una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros para percibir
las cantidades anticipadas por los compradores. Estas cantidades sólo las podrán
utilizar para la construcción de la vivienda. Para poder proceder a la apertura
de estas cuentas, la Entidad Bancaria exigirá la constitución de la garantía, seguro
otorgado por Entidad aseguradora o un aval.
Como hemos dicho, la devolución
de las cantidades entregadas por los compradores para adquirir una vivienda, se
garantiza mediante un contrato de seguro o un aval otorgado por una Entidad aseguradora,
inscrita y registrada, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue
a buen fin.
En este caso, si la construcción
no se inicia en el plazo pactado o no se finaliza por cualquier causa, el comprador
que ha anticipado las cantidades, puede optar entre conceder a la empresa una prórroga
o renunciar a la compra de la vivienda con devolución de las cantidades entregadas
a cuenta, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que
se haga efectiva la devolución, o puede conceder a la empresa una prórroga.
La concesión de la prórroga
se tiene que recoger en una cláusula adicional del contrato, en la que se tiene
que especificar el nuevo período concedido por parte del comprador, con la fecha
de terminación de la construcción y su entrega de la vivienda.
El incumplimiento por
el promotor de lo establecido en la ley sobre el percibo de cantidades anticipadas
en la construcción y venta de viviendas, podrá ser sancionado con una multa
que se impondrá por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción,
de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por
lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
Ø¿QUÉ CUBRE EL SEGURO DE EDIFICACIÓN?. DEFECTOS OCULTOS.
Las personas o empresas
constructoras, que intervienen en el proceso construcción de viviendas, tienen que
responder frente a los propietarios o terceros compradores.
Responderán de los daños materiales que
se ocasionen tanto en las viviendas que construyan como en los edificios o parte
de los mismos, cuando sean objeto de división horizontal. El tiempo durante el que
los agentes que intervienen en el proceso de edificación, van a seguir respondiendo
de los daños, depende del tipo de defecto aparecido en la vivienda.
- Durante 10 años
contados desde la fecha de recepción de la obra, responderán por los daños causados
en el edificio por vicios (defectos) que afecten a la cimentación, a los soportes,
vigas, a los forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que afectan
directamente a la resistencia y estabilidad del edificio.
No obstante, esta garantía
no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda
unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la venta de la
vivienda u otro tipo de transmisión "inter vivos" como donación, etc, dentro del
plazo de 10 años, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a
la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años.
Así, no se autorizarán ni
inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de venta,
donación, etc, de la vivienda sin que se acredite y testimonie la constitución de
la garantía mencionada, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado
la vivienda, fuese expresamente (por escrito) liberado por el adquirente de la constitución
de la misma.
Esta garantía tampoco será
exigible en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente
a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes
licencias de edificación con anterioridad a la fecha de 6 de mayo de 2000.
Estos defectos han sido
equiparados al concepto de ruina por la jurisprudencia. Las reclamaciones,
para garantizar los procesos de edificación, se harán efectivas mediante la suscripción
(contratación) de los seguros obligatorios. El promotor, tiene que contratar un
seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 10 años. Tendrán
la consideración de asegurados el propio promotor, y los sucesivos adquirentes del
edificio o de una parte del mismo.
Este seguro se llama
decenal. La compañía de seguros para determinar la prima y para la contratación
de este seguro necesita entre otros informes, la copia del proyecto de ejecución
de obra; un estudio geotécnico del terreno; copia del acta de replanteo; la copia
del informe de definición de riesgos, llamado informe decero, realizado por el organismo
de control técnico correspondiente; un seguimiento a realizar por la compañía de
seguros de que la ejecución de la obra se está realizando conforme al proyecto presentado
(remisión de informes periódicos de ejecución) e informe fin de obra.
El comprador en el
caso de que aparezcan vicios (defectos) que amenacen ruina, puede dirigirse contra
el vendedor, contra el promotor, el constructor, el arquitecto y el aparejador,
que no cumplieron adecuadamente con sus obligaciones. Podrá hacerlo de manera individual
o conjuntamente, dirigiéndose contra todos cuando no sea posible separar con claridad
la responsabilidad de cada uno de ellos.
Podrá reclamar la
reparación completa de los defectos, además de una indemnización por los perjuicios
causados, como si por ejemplo ha tenido que alquilar una vivienda, podrá reclamar
el alquiler, aportando las pruebas documentales que lo acrediten.
- Durante 3 años
por los daños materiales causados en el edificio por vicios (defectos) en los elementos
constructivos, o de instalaciones, que ha ocasionado el incumplimiento de los requisitos
de habitabilidad relativos a la higiene, a la salud, a la protección contra el ruido,...etc.
El promotor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo,
durante esos 3 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y
los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.
- Durante 1 año el
constructor también responderá de los daños materiales por los defectos en la ejecución
que afectan a los elementos de terminación de las obras.
El constructor tiene que
contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante ese año.
Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes
del edificio o de una parte del mismo.
En todo caso el promotor
responderá ante los posibles compradores, junto a los agentes que intervienen en
el proceso de edificación, de los daños materiales causados en el edificio por defectos
de construcción.
El constructor responde
directamente de los daños materiales ocasionados en un edificio por defectos derivados
de la impericia o negligencia (culpa), de la falta de capacidad profesional, o incluso
por el incumplimiento de las obligaciones del jefe de obra y de las demás personas
que dependen de él.
El comprador debe saber
que si no se han contratado los seguros mencionados, no se autorizará la declaración
de obra nueva por el Notario, ni se podrá inscribir la nueva vivienda en el Registro
de la Propiedad.
Ahora bien, las responsabilidades
por los daños causados no serán exigibles a los agentes que intervengan en la edificación,
cuando se hayan causado por caso fortuito, fuerza mayor, por un tercero o por el
perjudicado del daño.
Si después de entregadas
las llaves de la vivienda, el comprador aprecia defectos leves que se ven a simple
vista, ha de ponerlo en conocimiento del constructor, por escrito y de forma inmediata.
El constructor tiene obligación de repararlos.
Si el constructor no se
da por enterado, se ha de repetir la petición y si éste se niega a repararlos se
puede solicitar un Arbitraje ante la Junta Arbitral de Consumo. Es un procedimiento
extrajudicial por el que se encomienda a un colegio arbitral la resolución de la
controversia.
Ø
¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR CUANDO COMPRA UNA VIVIENDA NUEVA?
Los gastos más importantes
que se derivan de la compra de una vivienda son:
- Los gastos de escritura
(notaría). Los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa
corresponden al vendedor, los de la primera copia y posteriores a la venta, serán
de cuenta del comprador, a menos que las partes pacten otra cosa.
- Gastos de Inscripción
en el Registro. Este gasto tiene que pagarlo el comprador, pues se considera
un gasto posterior a la compra.
- Gastos de cancelación
de gravámenes (hipoteca, condición resolutoria..) Si no se dice nada en el contrato
y el comprador no se hace cargo de ellos, tiene que pagarlos el vendedor, ya que
son anteriores a la venta.
- Los gastos de preparación
de titulación (como la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca
para financiar la construcción.) tienen que ser pagados por el vendedor. Si el comprador
se hace cargo de la hipoteca del vendedor, asume los gastos de cancelación de la
hipoteca. En la práctica, muchas veces no se da la posibilidad de no subrogarse.
- Los gastos comunes, es
decir, los gastos de la Comunidad de Propietarios del último año, así como los de
la parte correspondiente a la anualidad del año en que se produce la compra, tiene
que pagarlos el que fue dueño cuando se ocasionaron (el vendedor). No obstante,
en el caso de que no estuvieran pagados estos gastos, al nuevo propietario le conviene
pagarlos pues si no lo hace, le pueden llegar a embargar el piso. En este caso,
posteriormente tendría el derecho de reclamárselos al anterior propietario.
- Los gastos derivados de
errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, tiene
que pagarlos el vendedor, siempre que no sean imputables a una negligencia (culpa)
del comprador.
A pesar de lo dispuesto
anteriormente, y de que la ley establece que unos gastos corresponden al comprador
y otros al vendedor, la ley también admite los pactos celebrados entre el comprador
y el vendedor que alteren esa distribución de gastos. Por tanto, cada parte, debe
procurar que la otra no le imponga los gastos que por ley no le corresponderían.
Para poder inscribir la
compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad, se tiene que elevar el contrato
privado a escritura pública ante Notario, y liquidar los impuestos a que está sujeto
el acto que se documenta. Al ser vivienda nueva el impuesto a abonar sería el IAJD
(Impuesto de Actos Jurídicos Documentados 0’5% del precio de la compraventa) y el
IVA correspondiente.
- En el caso de la compraventa
de viviendas de nueva construcción, que se compra a un promotor o de primera mano,
la transmisión como operación empresarial habitual está sujeta al Impuesto sobre
el Valor Añadido (IVA) que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el
que posteriormente debe ingresarlo en la Hacienda Pública. El tipo general de este
impuesto es el 7%.
Si usted compra una plaza
de garaje junto con la vivienda, también tiene que pagar el IVA al mismo tipo. Si
la compra del garaje se hace por separado, se tiene que pagar el tipo general del
IVA al 16%.
Además, debe liquidarse
el Impuesto de Bienes inmuebles (la llamada contribución) que está a cargo del propietario
del piso al 1 de enero del año de la compra, a no ser que se haya pactado otra cosa.
El impuesto sobre el Incremento
de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) también debe pagarlo el dueño
del inmueble. Frente al Ayuntamiento el responsable es el propietario, si bien en
el contrato puede pactarse que el comprador asuma el pago. Para ello tiene un plazo
de 30 días desde que se transmite la vivienda.
Ø COMPROBACIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE TITULARIDAD. PRECIO. LICENCIAS
El promotor debe
tener a disposición del público una serie de datos y documentos. Los datos informativos
se refieren a:
- Nombre o razón social,
domicilio y, en su caso, datos de la inscripción en el registro mercantil de la
empresa.
- Plano general del emplazamiento
de la vivienda y plano de la propia vivienda. Descripción y trazado de todas las
instalaciones, como la electricidad, el agua, garantías de las mismas y medidas
de seguridad contra incendios del inmueble.
- Descripción de la vivienda,
con expresión de su superficie útil, (suelen ser un 85 o 90 % de la superficie construida),
y descripción general del edificio en el que se encuentra, zonas comunes y servicios
accesorios.
- Instrucciones sobre el
uso y conservación de aquellas instalaciones que exigen algún tipo de conocimiento
especial, así como sobre la evacuación (salida) de la vivienda en caso de emergencia.
- Datos de la inscripción
de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda no se halla inscrita
tiene que indicarse.
- Precio total de la vivienda,
de los servicios accesorios con los que cuenta y la forma de pago.
Además de facilitar esta
información tienen que poner a disposición del público unos documentos:
Las copias de las licencias
precisas para la construcción y ocupación de las viviendas. Los estatutos de la
Comunidad de Propietarios si ya se han aprobado por la promotora, así como información
sobre los servicios y suministros de la Comunidad.
La promotora tiene que facilitar
también al comprador, la documentación informativa sobre el pago de los impuestos
que gravan la propiedad, así como sobre la forma en que está previsto documentar
el contrato, con las condiciones generales y especiales.
Debe hacerse constar por
escrito, expresa y claramente: Que el consumidor (el comprador) no tiene que soportar
los gastos previos, que corresponden al vendedor; que el comprador tiene derecho
a exigir el otorgamiento de escritura pública; y el derecho del comprador a elegir
el Notario.
Si la vivienda no está totalmente
edificada, se tiene que hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la
fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
Es conveniente que
el comprador recoja todos los escritos de publicidad para guardarlos con
el resto de la documentación de la vivienda, con el fin de poder exigir y probar,
en su caso, sus derechos.
Ø¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBE EXIGIR EL COMPRADOR AL VENDEDOR?
El promotor está
obligado a facilitar a los compradores de una vivienda unos documentos:
- Copias de las autorizaciones
legalmente exigidas para la construcción, como licencias de obra, de edificación,
Cédula Urbanística y Licencia de Primera Ocupación y la cédula de habitabilidad.
Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La
Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer
la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de
informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería
de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación
de inmuebles destinados a vivienda.
No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma
de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio
de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.
- Estatutos de la comunidad
de propietarios, así como información de los contratos de servicios y suministros
de la comunidad, siempre que la comunidad esté en funcionamiento. También tiene
que aportar un extracto de las cuentas de la vivienda, acreditando que la comunidad
no tiene deudas anormales y señalar cuál es el importe de las cuotas mensuales.
- Información del pago de
todos los impuestos que graven la propiedad, como el Impuesto de Bienes Inmuebles.
- La forma en que está previsto
documentar el contrato, haciendo constar por escrito, expresa y claramente: Que
el consumidor (comprador), no tiene que soportar los gastos previos, que corresponden
al vendedor; que el comprador tiene derecho a exigir el otorgamiento de escritura
pública; y el derecho del comprador a elegir el Notario.
- Si la vivienda no está
totalmente edificada, se tiene que hacer constar con toda claridad la fecha de entrega
y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
Ø¿CÓMO SE GARANTIZA AL COMPRADOR LA DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA?.
AVALES. SEGUROS
Los promotores o "vendedores
profesionales", ya sean personas físicas o empresas, que promuevan la construcción
de viviendas y pretendan obtener de los compradores entregas de dinero antes de
iniciar la construcción o durante la misma, tienen que cumplir unas condiciones:
Deben asegurar la devolución
al comprador de las cantidades entregadas, más los intereses legales del dinero
vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el caso de
que la construcción no se inicie o no se concluya en la fecha prevista. Para lo
que deben contratar un seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.
Proceder a la apertura de
una cuenta o depósito en una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros para percibir las
cantidades anticipadas por los compradores. De estas cantidades sólo se puede disponer
para la construcción de la vivienda. Para poder proceder a la apertura de estas
cuentas, la Entidad exigirá la constitución de la garantía, seguro otorgado por
Entidad aseguradora o un aval.
La devolución de las cantidades
entregadas por los compradores para adquirir una vivienda, se garantiza mediante
un contrato de seguro o un aval otorgado por una Entidad aseguradora, inscrita y
registrada, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen
fin.
En este caso, si la construcción
no se inicia en el plazo pactado o no se finaliza por cualquier causa, el comprador
que ha anticipado las cantidades, puede optar entre renunciar a la compra de la
vivienda con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses
legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución,
o puede conceder a la empresa una prórroga.
La concesión de la prórroga
se tiene que recoger en una cláusula adicional del contrato, en la que se tiene
que especificar el nuevo período concedido por parte del comprador, con la fecha
de terminación de la construcción y su entrega de la vivienda.
El incumplimiento por
el promotor de lo establecido en la ley sobre el percibo de cantidades anticipadas
en la construcción y venta de viviendas, podrá ser sancionado con una multa
que se impondrá por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción,
de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por
lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
Ø¿QUÉ CUBRE EL SEGURO DE EDIFICACIÓN?. DEFECTOS OCULTOS
Las personas o empresas
constructoras, que intervienen en el proceso construcción de viviendas, tienen que
responder frente a los propietarios o terceros compradores.
Responderán de los daños
materiales que se ocasionen tanto en las viviendas unifamiliares que construyan
como en los edificios o parte de los mismos, cuando sean objeto de división horizontal.
El tiempo durante el que los agentes que intervienen en el proceso de edificación,
van a seguir respondiendo de los daños, depende del tipo de defecto aparecido en
la vivienda.
- Durante 10 años
contados desde la fecha de recepción de la obra, por los daños causados en el edificio
por vicios (defectos) que afecten a la cimentación, a los soportes, vigas, a los
forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que afectan directamente
a la resistencia y estabilidad del edificio.
Estos defectos han sido
equiparados al concepto de ruina por la jurisprudencia. Las reclamaciones, para
garantizar los procesos de edificación, se harán efectivas mediante la suscripción
(contratación) de los seguros obligatorios. El promotor, tiene que contratar un
seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 10 años. Tendrán
la consideración de asegurados el propio promotor, y los sucesivos adquirentes del
edificio o de una parte del mismo.
Este seguro se llama
decenal. La compañía de seguros para determinar la prima y para la contratación
de este seguro necesita entre otros informes, la copia del proyecto de ejecución
de obra; un estudio geotécnico del terreno; copia del acta de replanteo; la copia
del informe de definición de riesgos, llamado informe decero, realizado por el organismo
de control técnico correspondiente; un seguimiento a realizar por la compañía de
seguros de que la ejecución de la obra se está realizando conforme al proyecto presentado
(remisión de informes periódicos de ejecución) e informe fin de obra.
El comprador en el
caso de que aparezcan vicios (defectos) que amenacen ruina, puede dirigirse contra
el vendedor, contra el promotor, el constructor, el arquitecto y el aparejador,
que no cumplieron adecuadamente con sus obligaciones. Podrá hacerlo de manera individual
o conjuntamente, dirigiéndose contra todos cuando no sea posible separar con claridad
la responsabilidad de cada uno de ellos.
Podrá reclamar la
reparación completa de los defectos, además de una indemnización por los perjuicios
causados, como si por ejemplo ha tenido que alquilar una vivienda, podrá reclamar
el alquiler, aportando las pruebas documentales que lo acrediten.
- Durante 3 años
por los daños materiales causados en el edificio por vicios (defectos) en los elementos
constructivos, o de instalaciones, que ha ocasionado el incumplimiento de los requisitos
de habitabilidad relativos a la higiene, a la salud, a la protección contra el ruido,...etc.
El promotor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo,
durante esos 3 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y
los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.
- Durante 1 año el
constructor también responderá de los daños materiales por los defectos en la ejecución
que afectan a los elementos de terminación de las obras.
El constructor tiene que
contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante ese año.
Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes
del edificio o de una parte del mismo.
En todo caso el promotor
responderá ante los posibles compradores, junto a los agentes que intervienen en
el proceso de edificación, de los daños materiales causados en el edificio por defectos
de construcción.
El constructor responde
directamente de los daños materiales ocasionados en un edificio por defectos derivados
de la impericia o negligencia (culpa), de la falta de capacidad profesional, o incluso
por el incumplimiento de las obligaciones del jefe de obra y de las demás personas
que dependen de él.
El comprador debe saber
que si no se han contratado los seguros mencionados, no se autorizará la declaración
de obra nueva por el Notario, ni se podrá inscribir la nueva vivienda en el Registro
de la Propiedad.
Ahora bien, las responsabilidades
por los daños causados no serán exigibles a los agentes que intervengan en la edificación,
cuando se hayan causado por caso fortuito, fuerza mayor, por un tercero o por el
perjudicado del daño.
Si después de entregadas
las llaves de la vivienda, el comprador aprecia defectos leves que se ven a simple
vista, ha de ponerlo en conocimiento del constructor, por escrito y de forma inmediata.
El constructor tiene obligación de repararlos.
Si el constructor no se
da por enterado, se ha de repetir la petición y si éste se niega a repararlos se
puede solicitar un Arbitraje ante la Junta Arbitral de Consumo. Es un procedimiento
extrajudicial por el que se encomienda a un colegio arbitral la resolución de la
controversia.
Ø¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR CUANDO COMPRA UNA VIVIENDA NUEVA?
Los gastos más importantes
que se derivan de la compra de una vivienda son:
- Los gastos de escritura
(notaría). Los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa corresponden
al vendedor, los de la primera copia y posteriores a la venta, serán de cuenta del
comprador, a menos que las partes pacten otra cosa.
- Gastos de Inscripción
en el Registro. Este gasto tiene que pagarlo el comprador, pues se considera un
gasto posterior a la compra.
- Gastos de cancelación
de gravámenes (hipoteca, condición resolutoria..) Si no se dice nada en el contrato
y el comprador no se hace cargo de ellos, tiene que pagarlos el vendedor, ya que
son anteriores a la venta.
- Los gastos de preparación
de titulación (como la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca
para financiar la construcción..) tienen que ser afrontados por el vendedor. Si
el comprador se hace cargo de la hipoteca del vendedor, asume los gastos de cancelación
de la hipoteca. En la práctica, muchas veces no se da la posibilidad de no subrogarse.
- Los gastos comunes, es
decir, los gastos de la Comunidad de Propietarios del último año, así como los de
la parte correspondiente a la anualidad del año en que se produce la compra, tiene
que pagarlos el que fue dueño cuando se ocasionaron. No obstante, al nuevo propietario
le conviene pagarlos pues si no se pagan, le pueden llegar a embargar el piso. No
obstante, posteriormente está en su derecho de reclamárselos al anterior propietario.
- Los gastos derivados de
errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, tiene
que pagarlos el vendedor, siempre que no sean imputables a una negligencia (culpa)
del comprador.
A pesar de lo dispuesto
anteriormente, y que la ley establece que unos gastos corresponden al comprador
y otros al vendedor, se admiten los pactos celebrados entre el comprador y el vendedor
que los alteren. Cada parte, debe procurar que la otra no le imponga los gastos
que por ley le corresponden.
Para poder inscribir la
compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad, se tiene que elevar el contrato
privado a escritura pública ante Notario, y liquidar los impuestos a que está sujeto
el acto que se documenta. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la
compraventa, tiene un importe que depende de si la vivienda que se compra es de
primera o de segunda mano.
- En el caso de la compraventa
de viviendas de nueva construcción, que se compra a un promotor o de primera mano,
la transmisión como operación empresarial habitual está sujeta al Impuesto sobre
el Valor Añadido (IVA) que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el
que posteriormente debe ingresarlo en la Hacienda Pública. El tipo general de este
impuesto es el 7%.
Si usted compra una plaza
de garaje junto con la vivienda, también tiene que pagar el IVA al mismo tipo. Si
la compra del garaje se hace por separado, se tiene que pagar el tipo general del
IVA al 16%.
Además, el comprador debe
pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La liquidación de este impuesto
se puede hacer por medio de un Notario, por medio de un gestor colegiado, o por
el interesado personalmente.
El impuesto de Actos Jurídicos
Documentados por el otorgamiento de la escritura pública y la inscripción en el
Registro de la Propiedad tiene que satisfacerlos el comprador de la vivienda, aunque
en el contrato puede pactarse que sea el vendedor el que asuma el pago de los impuestos.
Entonces se estará a lo que las partes hayan pactado libremente.
Además, debe liquidarse
el Impuesto de Bienes inmuebles que está a cargo del propietario del piso al 1 de
enero del año de la compra, a no ser que se haya pactado otra cosa.
El impuesto sobre el Incremento
de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) también debe pagarlo el dueño
del inmueble. Frente al Ayuntamiento el responsable es el propietario, si bien en
el contrato puede pactarse que el comprador asuma el pago.
Ø¿QUÉ REQUISITOS BÁSICOS DEBE REUNIR LA EDIFICACIÓN?. CÓDIGO TÉCNICO DE LA
EDIFICACIÓN (PROYECTO). LIBRO DEL EDIFICIO. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS
Cuando se realiza la construcción
de edificios, deben de respetarse unas exigencias técnicas y administrativas, con
el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y
la protección del medio ambiente y dichos edificios deberán proyectarse, construirse,
mantenerse y conservarse de la forma que respeten los requisitos básicos
siguientes:
a) Relativos a la
funcionalidad:
1. Disposición y dimensiones
de los espacios del edificio y de las diferentes instalaciones.
2. Accesibilidad, de tal
forma que permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas, el acceso
y la circulación por el edificio.
3. Acceso a los servicios
de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con las normas correspondientes.
4. Acceso de los servicios
postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de
envíos.
b) Relativos a la
seguridad:
1. Seguridad estructural,
de forma que no se produzcan daños que tengan su origen en la cimentación, soportes,
vigas, forjados, muros, etcétera y que comprometan directamente la resistencia mecánica
y la estabilidad del edificio.
2. Seguridad en caso de
incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones
seguras, se pueda limitar la extensión del incendio y permita la actuación de los
equipos de extinción y rescate.
3. Seguridad de utilización,
de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para
las personas.
c) Relativos a la
habitabilidad:
1. Higiene, salud y protección
del medio ambiente, de tal forma que se reúnan las condiciones de salubridad (condiciones
de higiene) y estanqueidad (acondicionamiento térmico y acústico) en el interior
del edificio y no deteriore el medio ambiente, garantizando una adecuada gestión
de residuos.
2. Protección contra el
ruido, de tal forma que no ponga en peligro la salud de las personas y les permita
realizar sus actividades.
3. Ahorro de energía y aislamiento
térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para
la utilización del edificio.
4. Otros aspectos funcionales
de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio.
Tales requisitos básicos
que deben cumplir los edificios, se desarrollarán en un CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN,
que será el conjunto de normas que establece las exigencias básicas de calidad de
los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permitan que se cumplan los
anteriores requisitos. El Código Técnico de la Edificación, fijará
por tanto, los requisitos mínimos, en cuanto a condiciones, acústicas, térmicas,
estructurales, etcétera, tanto de los materiales como de las instalaciones que deberán
tener los edificios.
Actualmente existe
un Proyecto de Código Técnico de la Edificación, es
decir, que todavía no se ha aprobado el texto definitivo que será de aplicación,
pero una vez aprobado, se podrá completar con las exigencias normativas que dicten
las Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución
de la técnica y la demanda de la sociedad.
Con el Código Técnico de la Edificación, se trata de fomentar la calidad de la edificación
y las obligaciones de los distintos agentes (promotor, proyectista, constructor,
director de obra, director de ejecución de obra, etcétera) que se encargan de desarrollar
las actividades del proceso de la edificación, para poder fijar las responsabilidades
y las garantías que protejan al usuario y para dar cumplimento al derecho
de una vivienda digna y adecuada.
LIBRO DEL EDIFICIO:
Está formado por la siguiente
documentación:
- Proyecto de la obra, con
las modificaciones debidamente aprobadas.
- Acta de recepción de la
obra, firmada por el promotor y el constructor y en la que se hará constar:
- Partes intervinientes.
- Fecha del certificado
final de la totalidad de la obra.
- Coste final de la obra.
- Declaración de recepción
de la obra y plazo en que han de quedar subsanados (corregidos) los defectos observados.
- Garantías que se exijan,
en su caso, al constructor para asegurar sus responsabilidades.
- Relación identificando
a todos los agentes que han intervenido en la edificación (promotor, proyectista,
constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera).
- Relación de instrucciones
de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
Un ejemplar del Libro
del Edificio, será entregado a los compradores. En caso de una Comunidad
de Propietarios se entregará al Presidente de la misma, debiendo estar a
disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS:
Los propietarios
están obligados a:
- Conservar en buen estado
la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.
- Recibir, conservar y transmitir
la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
Los usuarios del edificio,
sean o no propietarios, están obligados a la utilización adecuada de los
edificios o de parte de los mismos según sus instrucciones de uso y mantenimiento,
que se incluyen en la documentación de la obra ejecutada.
Ø¿QUÉ INFRAESTRUCTURAS COMUNES DE TELECOMUNICACIONES DEBEN EXISTIR EN EL
INTERIOR DE LOS EDIFICIOS?
Existen normas técnicas
de telecomunicaciones relativas a la infraestructura común (ICT) en los edificios,
para poder tener acceso el propietario de una vivienda a los servicios de telecomunicación,
especificaciones técnicas que deben incluir la normativa de la edificación que regule
la infraestructura de obra civil en el interior de los edificios, para garantizar
la capacidad suficiente que permita el acceso a los servicios de telecomunicación
y el paso de redes de los distintos servicios de operadores.
En este sentido, se debe
entender infraestructura común de telecomunicaciones para el acceso a los servicios
de telecomunicación, aquella que exista o se instale en los edificios, para cumplir
como mínimo las siguientes funciones:
a) Captar y adaptar
las señales de radiodifusión sonora y televisión terrenales y su distribución hasta
los diferentes puntos de conexión situados en las diferentes viviendas o locales
del edificio y la distribución de otros tipos de señales de radiodifusión sonora
y televisión satélite.
b) Proporcionar el
acceso al servicio de telefonía disponible al público y al servicio de telecomunicaciones
por cable.
Además, se debe entender
por infraestructura común de acceso a los servicios de telecomunicación, aquella
que aunque no cumpla inicialmente las funciones indicadas anteriormente, se adapte
para cumplirlas.
Por tanto, los copropietarios
de una vivienda en régimen de propiedad horizontal y, en su caso, los arrendatarios
(inquilinos), tienen derecho a que existan unas infraestructuras comunes de acceso
a los servicios de telecomunicación en los edificios y que dichas instalaciones
sean las determinadas legalmente y conectarse a ellas o adaptar las que existan.
Además, estas normas se
aplican a todos los edificios que tengan uso residencial o no, sean o no de nueva
construcción, que estén acogidos o deban someterse al régimen de propiedad horizontal
y aquellos edificios que en todo o parte, hayan sido o sean objeto de arrendamiento
(alquiler) por plazo superior a 1 año, salvo los que alberguen una sola vivienda.
Por tanto, es algo que afecta
a los constructores y promotores de vivienda, puesto que no se concederá autorización
para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio de los citados
anteriormente, si no se aporta junto con el correspondiente proyecto arquitectónico,
el proyecto que contiene la instalación de una infraestructura común propia.
El proyecto técnico,
que debe de estar coordinado con el proyecto de edificación, tiene que ser firmado
por técnico titulado en materia de telecomunicación y ser visado por el Colegio
profesional correspondiente, y se debe detallar todos los elementos que componen
la instalación, ubicación y dimensiones, mencionando las normas que cumplen. Además
un ejemplar deberá estar en poder del promotor.
Así mismo, la legislación
establece los requisitos técnicos mínimos para:
- Captación, adaptación
y distribución de señales de radiodifusión sonora y televisión, procedentes de emisiones
terrenales y satélite.
- Acceso al servicio de
telefonía disponible al público.
- Acceso al servicio de
telecomunicaciones por cable.
- Especificaciones técnicas
mínimas de las edificaciones en materia de telecomunicaciones.
El proyecto técnico,
debe incluir al menos los siguientes documentos:
1.- Memoria, donde se describa
la descripción de la edificación, de los servicios de infraestructura, cálculos
de niveles, etcétera.
2.- Planos, dónde se indicarán
los esquemas de instalación, canalizaciones de telecomunicación del edificio, situación
y ordenación de los recintos de instalaciones, etcétera.
3.- Pliego de condiciones,
dónde se determina las calidades de los materiales y equipos y las condiciones de
montaje.
4.- Presupuesto, dónde se
señala el número de unidades y precio de la unidad de cada una de las partes, etcétera.
Por Orden del Ministerio
de Fomento, se puede aprobar un modelo-tipo del proyecto técnico que normalice los
documentos que lo componen. Un ejemplar de dicho proyecto técnico debe obrar en
poder de la propiedad, a cualquier efecto que proceda.
Los promotores o constructores,
para obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, solicitarán
de las Jefaturas Provinciales de Inspección de Telecomunicaciones la acreditación
del cumplimiento de estas obligaciones.
Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La
Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer
la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de
informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería
de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación
de inmuebles destinados a vivienda.
No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma
de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio
de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.
La comunidad de propietarios
o el propietario del edificio y el instalador, en su caso, deben tomar las medidas
necesarias para asegurar a aquellos que tengan las instalaciones individuales, la
normal utilización de estas durante la construcción de la nueva infraestructura
o la adaptación de la que exista.
Los gastos necesarios para
la instalación de las infraestructuras que hemos señalado, deberán estar incluidos
en el coste total de la construcción.
La comunidad de propietarios,
o en su caso, el propietario del inmueble, y el instalador responsable sobre la
infraestructura común de telecomunicaciones, está obligado a colaborar con la Administración
competente en materia de inspección, facilitando el acceso a las instalaciones y
a la información que sea requerida.
Ø¿QUÉ BARRERAS ARQUITECTÓNICAS DEBEN ELIMINARSE EN EL EDIFICIO YA CONSTRUIDO
PARA FACILITAR EL ACCESO Y LA MOVILIDAD A LAS PERSONAS DISCAPACITADAS CON MOVILIDAD REDUCIDA PERMANENTE?
En la Comunidad Autónoma
de Castilla-La Mancha, se contempla legalmente las actuaciones que se deben
tener en cuenta a la hora de planear, gestionar y ejecutar en temas de urbanismo,
edificación, etcétera, tanto de nueva construcción como de rehabilitación, para
el supuesto de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas.
En este caso, los
edificios que estén destinados al uso de vivienda, deben tener, al menos un itinerario
peatonal accesible, que una el edificio con la vía pública y también con las instalaciones
o servicios anexos de uso comunitario.
En aquellos edificios en
los que es obligatorio instalar un ascensor, además de lo mencionado, debe
existir un itinerario accesible que comunique las dependencias del edificio y las
viviendas con las zonas comunes.
Para que un itinerario
sea accesible deben cumplirse determinados requisitos, entre otros:
- No haber ninguna escalerani escalón aislado.
- Tener una anchura mínima
de 1,00 m. y una alturalibre de obstáculos en todo el recorrido de 2,10
m.
- En cada planta del itinerario
accesible de un edificio debe haber un espacio libre de giro donde se pueda inscribir
un círculo de 1,50 m. de diámetro.
- Puertas como mínimo una anchura de hueco de 0,80 m. y una altura mínima de 2 m.
- La cabina de ascensorcomo mínimo unas dimensiones de 1,40 m. de fondo y 1,10 m. de ancho.
- Etc.
Los propietarios, arrendatarios
(inquilinos) y usuarios en general de viviendas que están habitadas por personas
con movilidad reducida, pueden llevar a cabo las obras de transformación necesarias
para que los interiores de las viviendas o los elementos y servicios comunes del
edificio puedan ser utilizados por personas con movilidad reducida que tengan que
vivir en ellas, siempre que dispongan, si es necesario, de la autorización de la
Comunidad de Propietarios o del propietario, sin perjuicio de las autorizaciones
administrativas que sean necesarias.
En el caso de que la Comunidad
de Propietarios o el propietario no dieran la autorización que se requiere para
los cambios necesarios, se podrá acudir a la vía judicial civil para eliminar barreras
arquitectónicas a las personas con discapacidad.